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專家熱議深圳小産權房能否轉正問題:深圳嘗試讓小産權房合法是務實之舉

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深圳市四屆人大常委會第二十八次會議通過了《關于農村城市化曆史遺留違法建築的處理決定》,規定經普查記錄的違法建築,除未申報的外,符合確認産權條件的,適當照顧原村民和原農村集體經濟組織利益,在區分違法建築和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款後,按規定辦理初始登記,依法核發房地産證。這標志著深圳的農民房和統建房(統稱“小産權房”)即將從幕後走到台前,轉正爲可以交易的商品房。

盡管有關政府部門一再申明小産權房不合法,提醒消費者當心購買風險,也多次有官員表示要嚴查小産權房問題,但是,小産權房卻一直熱銷,有很多人買,房源也很充足。

小産權房普遍存在,法不責衆,是政府不能對小産權房采取強制措施的重要原因。那麽多的人購買了小産權房,如果強行沒收、拆除,衆多購買者的利益能不管?凡是購買小産權房的,基本上是中低收入家庭,如果有錢,有幾個人願意跑到那麽遠的城市邊緣購買貼著“不合法”的標簽的小産權房?對于這些弱勢群體,不能不考慮他們的生存需要。另外,小産權房中有很大比例是鄉、村政府組織開發的,因爲有基層政府參與其中,處理起來也非常棘手。

禁不了,讓其以現在的形式存在,也會産生衆多的問題。小産權房畢竟是不合法的,交易不受法律保護,萬一交易中出現糾紛,法律處理時將顯得很尴尬。學者在對“畫家村案”的分析中,早就指出這一問題。藝術家李玉蘭購買了“畫家村”村民的房屋,但後來村民嫌當初交易價格低而要收回住房,最終,李玉蘭的購買行爲被判無效,但是李玉蘭的賠償要求也獲得支持,獲賠28萬元。農民獲得這個房子後,因爲不能拿來交易,房子賣不出去,拿不出錢來賠償購房者;購房者在拿到賠償之前,可以不移交房子。這樣,無論是當初的買房者還是賣房者,都無法兌現自己的利益。

有人擔心,小産權房合法化,可能會造成土地廉價使用、土地資源浪費的問題。這個擔心其實是多余的。小産權房合法化時,必定會補交一些費用,深圳的“處理決定”,明確提出予以處罰和補收地價款。補交多少費用,政府可以根據實際情況決定,既體現土地資源的價值,又能照顧購買者的利益,讓他們接受。

有人指出,政府有關部門之所以反對小産權房,就是因爲小産權房是在農村集體土地上建的,國家沒有從中得到土地出讓費。事實上,通過小産權房合法化,政府從中收取有關費用,是彌補國家土地使用損失的唯一辦法。否則的話,小産權房就這麽非法地存在和發展,國家禁不了,連土地收益也拿不到。

也有人指出,小産權房合法化後,將對商品房造成很大的沖擊。事實上,它對住房價格的影響不會有想象的那麽大。小産權房之所以價格低,有兩方面原因:一是土地價格便宜,二是處于非法狀態,只有那些不懼風險的人才會買,從而影響了小産權房的銷售,因而價格不可能高。如果小産權房合法,這兩種狀態都會結束。一則政府收取相關土地費用,會擡高房價;二則小産權房合法化後,買的人就會大量增加,需求增多,房價自然也會隨之上漲。

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